第一章 總則

第一條為進一步加強農村村民住房建設管理，保障農村村民住房建設品質和安全，改善村民居住環境，維護村民合法權益，根據相關法律法規，結合我市實際，制訂本辦法。

第二條本市行政區域內農村村民新建、改建、擴建農村住房的建設活動及其監督管理，適用本辦法。

本辦法所稱本市行政區域內是指玉潭街道，城郊街道，歷經鋪街道，白馬橋街道，夏鐸鋪鎮，金洲鎮，菁華鋪鄉桃林橋村、傅家塘村，雙江口鎮長興村、檀樹灣村、白玉社區，回龍鋪鎮侯旨亭社區、豐收村、金玉工業集中區，壩塘鎮金洲村以外的區域。

第三條本辦法所稱村民，是指戶口在當地農村且享有本集體經濟組織土地承包經營權和集體經濟組織其他權益，履行本集體經濟組織成員義務的成員。

本辦法所稱住房，是指農村集體經濟組織成員在本集體經濟組織提供的土地上建造的供本人家庭居住和使用的房屋。

第四條農村村民住房建設應遵循“先規劃、后用地，先審批、后建設，一戶一宅、適度集中、因地制宜、生態環保”的原則。全面落實鄉村振興戰略，鼓勵村民建設具有地方特色的民居村落，積極參與創建美麗鄉村和生態旅游示范村。

第二章 規劃與設計

第五條鄉鎮人民政府應當組織編制國土空間規劃和村莊規劃，切實發揮規劃的控制和引導作用。

第六條鄉鎮人民政府編制村莊規劃應當充分考慮農村生產生活需求，廣泛征求村民意見，統籌安排住房建設用地，合理確定農村居民點的分布范圍和規模，按照“尊重意愿、量力而行、方便生產、環境精美、改善生活”的原則，嚴格控制分散選址建設，引導村民適度有序向規劃的居民點集中居住。

集中居住點的規劃建設應當因地制宜、規模適當。每個集中居住點規模原則上不少于10戶。

第七條市住建部門應當組織編制農村村民住房建筑設計示范圖集，供農村村民建設住房時免費選擇使用。

鄉鎮人民政府、村（居）民委員會應當從市住建部門免費提供的住房建筑設計圖中，選擇當地大多數村民接受的示范圖予以推廣使用。鼓勵村民新建住房時按照示范圖建設施工，逐步形成符合地域特色的建筑風格。

農村村民住房建設，應當使用符合國家和省、市規定標準的建筑材料、建筑構（配）件和設備。鼓勵使用綠色節能建筑材料、技術，采用裝配式建筑。

第八條農村村民住房建設應符合國土空間規劃和村莊規劃，位于自然保護地、文物保護區等區域范圍內的還應符合其相關保護規劃。

在公路沿線建房的，其房屋邊緣與公路用地外緣的間距為:國道不少于20米，省道不少于15米，縣道不少于10米，鄉道不少于5米。在高速公路沿線建房的，其房屋邊緣與高速公路隔離柵欄的間距不少于30米。在鐵路線路安全保護區范圍、機場周邊建房的，應當遵守鐵路安全保護和機場管理有關法律法規規定。

第三章 建設用地

第九條農村村民住房建設應當遵循“一戶一宅”的規定，嚴格控制用地面積。每基準戶（4人及4人以下家庭）占地面積不得超過150平方米（以滴水為界，下同），4人以上家庭每增加1人相應增加20平方米，但每戶的總用地面積不得超過湖南省、長沙市規定標準。

第十條農村村民確需分散選址建房的，應當優先使用原有宅基地、村內空閑地和未利用土地。嚴格控制切坡建房，確因選址困難需切坡的，應當在鄉鎮人民政府指導下，按照有關技術規范做好坡體防護，確保建房安全。

禁止在下列區域建房:

（一）永久基本農田區域；

（二）飲用水水源一級保護區；

（三）河道湖泊管理范圍；

（四）公路兩側建筑控制區；

（五）法律、法規規定的其他禁止建房區域。

第十一條鄉鎮人民政府組織和指導村（居）民委員會、村（居）民小組，對規劃區內已經承包到戶的土地，采取收回、調換、經濟補償等方式，收回土地承包經營權，保障村民相對集中居住的用地需求。

允許進城落戶的村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

第十二條農村村民住房建設占用農用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。涉及農用地轉用的，由鄉鎮人民政府每半年匯總到市自然資源部門，按批次上報長沙市人民政府辦理農用地轉用審批手續。

占用耕地的，耕地占補平衡由市人民政府負責統籌。

第十三條 農村村民住房建設用地實行計劃管理。

第四章申請與審批

第十四條村民符合下列情形之一的，可以申請住房建設：

（一）原有住房危舊或住房面積低于本辦法第九條所列標準，需要改、擴建；

（二）因發生或防御自然災害，需搬遷；

（三）確需分戶建房；

（四）因征地拆遷或村莊建設需易地搬遷建房；

（五）自愿放棄原分散居住的住房用地，向中心村和村民集中居住點集居；

（六）經依法批準回原籍落戶或外來人口遷入，成為本村集體經濟組織成員后享有土地承包經營權或本集體經濟組織權益，符合申請條件需要新建住房安家；

（七）法律法規規定可以申請建房的其他情形。

第十五條農村村民住房建設申請，有下列情形之一的，不予批準：

（一）不是本集體經濟組織成員：

（二）不符合村莊規劃；

（三）不符合一戶一宅規定；

（四）原有住房出賣、出租、贈予他人或改作生產經營用途；

（五）原住房雖因項目建設征地被拆遷，但已得到安置；

（六）所申請的選址土地權屬確有爭議未解決；

（七）違法違章占地建設住房未處理結案；

（八）法律、法規、規章規定的其他不予批準的情形。??

第十六條村民申請建房，應當持下列材料向鄉鎮人民政府提出申請：

（一）建房申請書；

（二）建房審批表；

（三）申請人身份證、戶口簿或家庭成員身份證明；

（四）住房建設工程設計方案或者政府免費提供的設計圖，以及按照示范圖紙建設施工的書面承諾；

（五）拆舊易地新建房屋的，需提供原宅基地使用權證明和同意自愿退出原宅基地、按規定復墾并交由集體經濟組織調劑處理的承諾書。

第十七條農村村民住房建設應按照下列程序進行：??

（一）申請。申請人向村（居）民小組提出住房建設書面申請，村（居）民小組初審并由三分之二村（居）民小組代表同意后認為符合申請建房條件的，報村（居）民委員會審查。書面申請應載明下列事項：

1.申請人姓名、身份證號碼、年齡、住址、家庭人口及戶籍、是否本村集體經濟組織成員；

2.原有住房面積、宅基地面積、層數層高；

3.是否符合分戶建房條件；

4.選址位置、面積以及是否存在土地權屬爭議；

5.法律法規及政策文件要求載明的事項。

（二）公示。村（居）民委員會將住房建設申請情況和村（居）民小組初審意見在村（居）務公示欄公示，公示時間不少于7天。對公示期滿無異議的，村（居）民委員會簽署初步審查意見。

未通過村（居）民委員會審查，或者公示期有異議且經村（居）民委員會調查核實不具備申請條件的，應將申請材料退回申請人。

（三）受理。村（居）民委員會將簽署初步審查意見的農村村民住房建設申請材料呈報鄉鎮人民政府，鄉鎮人民政府在收到申請材料后，對符合條件的應當場受理，對不符合受理條件的，應當將申請材料退回村（居）民委員會并說明情況。

（四）勘查。鄉鎮人民政府在受理后5個工作日內，組織農業農村、自然資源、住建等相關部門和村（居）民委員會到現場勘查用地四至、面積、地類，并審查和核實住房建設申請人的申請情況，現場認可后發放用地、規劃、建設審批表格并告之相關事項，涉及公路、水利、電力、林業、自然保護地、文物保護區等相關部門前置審批的事項，應組織相關部門勘查并征求相關部門意見。

（五）審批。鄉鎮人民政府在收到村民住房建設審批的相關資料后，對資料齊全的，應當在3個工作日內核發《鄉村建設規劃許可證》和《農村宅基地批準書》，對資料不齊全的，應當面一次性告知補正要求。

（六）定點放樣。核發《鄉村建設規劃許可證》和《農村宅基地批準書》后5個工作日內，由鄉鎮人民政府組織相關單位及村（居）民委員會人員到現場對宅基地用地和居住用房建設的具體位置實施定點放樣，確定用地四至、面積，定點放樣后村民方可開工建設。

（七）施工建設。申請人取得相關許可后，應嚴格按照許可要求施工建設，不得擅自變更。確需變更的，經原審批機關批準后，依照法定程序組織變更。

農村村民住房建設，應當選擇建筑技能培訓合格的農村建筑工匠或者具備資質的建筑施工企業施工，并簽訂書面施工合同，明確雙方權利和義務，約定住房保修期限和責任。

農村建筑工匠或者建筑施工企業應當嚴格按照建設規劃、設計圖紙、施工技術標準和操作規程施工，確保施工質量和安全。不得為未取得規劃許可、用地審批或者違反規劃許可、用地審批規定的農村村民進行住房建設。

村民要求使用不合格的建筑材料、建筑構（配）件和設備的，農村建筑工匠或者建筑施工企業應當勸阻、拒絕。

（八）竣工驗收。房屋竣工后，申請人在3個月內向鄉鎮人民政府申請竣工驗收。鄉鎮人民政府在收到驗收申請后5個工作日內，組織相關職能部門的人員、建筑工匠或者建筑企業實地檢查建成住房是否符合相關要求，自愿拆除原有住房等承諾是否已經履行完畢。驗收合格的，鄉鎮人民政府出具竣工驗收意見。

（九）登記發證。建房申請人應當持相關建房審批手續和竣工驗收意見，向不動產登記機構申請核發不動產產權證書。

第五章 管理職責和保障措施

第十八條市農業農村部門負責農村宅基地改革、管理和監督檢查工作，建立健全宅基地分配、使用、流轉、違法用地查處等管理制度，完善宅基地用地標準，指導宅基地合理布局、閑置宅基地和閑置農房利用；組織開展農村宅基地現狀和需求情況統計調查，及時將農民建房新增建設用地需求通報自然資源部門；參與編制國土空間規劃和村莊規劃。

市自然資源部門負責指導鄉鎮人民政府開展國土空間規劃和村莊規劃的編制工作，負責農用地轉用和不動產登記等工作。

市住建部門負責編印農村住房建設通用圖集和質量安全技術手冊，指導和監督鄉鎮落實農村住房建筑設計示范圖使用、村民住房建設質量、安全監管和農村住房建筑工匠培訓、建立信用檔案等工作。

市交運、水利、林業、財政、電力、稅務等部門在各自職責范圍內做好農村村民住房建設的相關工作。

第十九條鄉鎮人民政府具體負責農村住房建設的監督、管理和服務工作；根據法律法規的授權以及相關政策文件要求，統一受理村民住房建設申請和審批，引導村民按統一的村民住房建設圖集建設住房；指導村（居）民委員會開展村民住房建設管理工作，發現村（居）民委員會違法審查村民住房建設申請的，應當及時制止或者責令糾正。

村（居）民委員會在鄉鎮人民政府指導下擬定有農村住房建設自治管理內容的村規民約，經村民會議討論通過后實施；指導村民辦理或者為村民代辦農村住房建設審批手續，指導村民依法依規開展農村住房建設活動。

第二十條相關部門應根據本辦法保障規范村民住房建設管理工作順利推進。市委編辦、市人力資源和社會保障部門應保障必要的人員編制。市農業農村、自然資源、住建、交通運輸、水利、財政、林業、電力、風景名勝區管理機構等部門應當整合新農村建設、新型城鎮化、危房改造、移民搬遷、飲用水安全、通村公路建設等惠民惠農資金，用于村民集中居住點基礎設施建設。任何單位和個人在辦理農村村民住房建設審批和權屬登記時，不得違法收取費用。

第二十一條農村村民住房建設管理工作納入全市年度績效考核體系。

第六章 監督管理

第二十二條鄉鎮人民政府應當通過政府網站、政務大廳公開農村村民住房建設的申請條件、申請資料目錄、申請受理機關、審批程序、審批時限，并定期公布審批情況。

第二十三條鄉鎮人民政府應當建立農村村民住房建設動態巡查制度，對發現的違法行為及時處理并報告市農業農村、自然資源、住建部門依法查處。

村（居）民委員會應當認真做好建房現場的監督協調及違法用地、違法建房行為的日常巡查，發現村民違法建設住房的，應當立即勸阻，并即時向鄉鎮人民政府報告。

??市農業農村、自然資源部門及鄉鎮人民政府應當建立農村村民違法建房舉報制度，接到舉報后，及時組織調查處理。

第二十四條鄉鎮人民政府應當建立農村村民住房建設管理聯席會議制度，研究解決村莊規劃編制和調整、村民住房集中居住規劃布局、許可和執法等重大問題。

第七章 法律責任

第二十五條鄉鎮人民政府以及市農業農村、自然資源、住建等有關主管部門應當按照土地管理、城鄉規劃、建筑管理等有關法律法規規定，對已經在永久基本農田區域、飲用水水源一級保護區、河道湖泊管理范圍、公路兩側建筑控制區以及法律法規規定的其他禁止建房區域違規建房的，依法予以整治。

第二十六條村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，由市農業農村主管部門責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

超過省、市規定標準多占的土地視同非法占用土地處理。

第二十七條農村建筑工匠或者建筑施工企業進行農村住房施工時，有下列情形之一的，由市住建部門責令限期改正；情節嚴重的，處以2000元以上10000元以下的罰款；造成損失的，依法賠償損失；構成犯罪的，依法移送司法機關處理:

（一）未按照建設規劃、設計圖紙、施工技術標準和操作規程施工；

（二）為未取得規劃許可、用地審批或者違反規劃許可、用地審批規定的農村村民進行住房建設；

（三）偷工減料或者使用不合格的建筑材料、建筑構（配）件和設備。

第二十八條實行建新拆舊。村民應先拆除必要生活用房以外的舊房后方可開工建設；保留的生活用房，應在新房竣工驗收之前拆除。逾期未拆除的，由鄉鎮人民政府組織當地村組依法拆除。

第二十九條市人民政府有關部門和鄉鎮人民政府及其工作人員，有下列情形之一的，依照有關規定追究相關人員責任:

（一）未按照規定編制或者修改村莊規劃；

（二）未按照規定辦理規劃許可和用地審批手續；

（三）未按照規定免費提供放線服務；

（四）未按照規定進行規劃、用地核實；

（五）未按照要求建設配套設施和公共服務設施；

（六）未按照要求進行整治；

（七）其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的行為。

第八章 附則

第三十條本辦法自2020年3月4日起施行。《寧鄉市人民政府辦公室關于印發〈寧鄉市村民住房建設管理暫行辦法〉的通知》（寧政辦發〔2018〕26號）同時廢止。